跨界闲品店 - 321 14.5

    老安把几盒药拿出来，一个一个按照着医嘱的用量抠出来，一边抠一边说：“那丫头挺细致的，对这个年龄来说不错了。”
    “小家子气，打断我们好几次。”安可期平躺在床上，“她满脑子都是护着周游，完全没有合作精神。”
    楼下，白静比划着说道：“她满脑子都是专业名词空中楼阁，一点都不踏实。”
    周游笑道：“她的思维是从上往下的，先要确定宏观图景，再一点点补充细节延伸下来。”
    楼上，老安也笑道：“她的思考方式是自下向上的，先要打好根基，再在这个基础上一点点延伸。”
    安可期不屑一顾：“这样的思维模式注定会出来一副平凡的图景。”
    楼下，白静更是阴阳怪气：“她这么搞看起来很美，真做起来麻烦不断，没两天双方就会开撕。”
    “所以才找来你嘛。”周游完全没动脑子说道。
    楼上，老安把一盘药送到女儿面前：“所以才需要你赋予这幅图景灵魂么。”
    所以说男人不易啊，谈判完了还要想办法哄女人。
    好在，对于合作中最难确定的利益冲突部分，人间智脑，最终兵器给出了答案。
    虚天灵抱着她用小美券收益买到的超级电脑走进了办公室：“算好了，要动脑子听计算过程吗？”
    “不。”周游和白静齐声道。
    “呵，你们这样会变成甄妮的。”虚天灵抱着电脑走到二人对面坐下，“为了你们的智商成长，必须听。”
    “我去拉屎。”白静立即起身消失。
    “一起。”周游也想溜走。
    “我好不容易做出来，给个面子。”虚天灵气定神闲，“你看，最近连甄妮都变聪明了。别放弃自己，这个不比军棋难，我尽量讲的通俗易懂。”
    “……”周游硬是把屎憋了回去，沉重地坐了回去，“不要微积分，不要高中数学以上的东西。”
    “ok，我特意为你准备了纯初中代数版本。”虚天灵抿着嘴道，“加油啊店长，不要做下个甄妮，你可以的。”
    “开……开始吧。”周游揉着太阳穴，尽量集中精力。
    “来来来，先找到一个简单起点，首先估算一下我们提供的资源价值。”虚天灵把电脑转向周游，亮出表格，“我们这种级别的旅游地皮，按照他们需要的面积和位置，每年租金不会少于400万，20年就是8000万。”
    “哇哦。”
    “算上我们的网红加成，二期实现后的逼格升级，以及仅仅对他们独家开放的游览通道，一亿是一定有的，因此500万的年租金相信双方都能接受。”虚天灵说着下拉表格，“再看他们提供的东西，包括但不限于泳池、温泉、spa、儿童俱乐部、夜间party，以及两个餐厅，一些园景，这些本来是昂贵的配套，但这都是他们固有的，只是捎带对我们有限的客人开放罢了，况且很多设施他们自己也有钱赚，综合而言，这些设施开放的年定价不应超过100万，20年就是2000万，简单的相减过后，这样计算下来年租金400万是合理的。根据你们的初步合作方案，要一半稳定的地租，一半分成，因此可以初步定在200万的固定年租金，其余分成，但要保证分成比例尽量大于200万。”
    “继续。”周游惊讶于自己竟然听懂了，有点开心。
    虚天灵继续下拉表格：“按照你说的，他们计划布置140个房间，预计年均价格为950元左右一晚，年均入宿率按照60%走，保守估计，年营收会大于2900万，不考虑宣传费用，预估推算利润为1500万上下。而我们需要200万以上的分成才不会吃亏，因此我们要求13.4%的分成是底线，但考虑到项目周期以及不确定成本，我建议以14.5%为我们的谈判底线，在这个基础上，他们运营得越好，我们的分成收益也就越高。”
    “所以你直接说14.5%不好么。”
    “别急，14.5是我们的底线，作为精算咨询，我同样要依据对方公开的情报，去推算对方可能接受的上限，这就是商业谈判中的知己知彼。”虚天灵说着又亮出了另一张表，“从我搜集的资料上来看，他们手上还有7年的长城小镇地皮使用权，算上品牌溢价和固有流量，如果安桦将那个项目一口价卖出，他们可以获得8000万以上的资金，在不融资的前提下，为保证项目规模品质，至少要保证6500万的开发费用，500万的宣传费用，以及预计1000万的前五年的地租，还要面对两年左右的无盈利烧钱周期，保证有路可退。”
    “一年，他们计划是一年。”
    “这么夸张？稍等，我修正一下，然后代入投资风险公式……好的，最终结果是，投入正式运营后，他们需要保证自己每年赚1157万以上才有理由进行投资开发，也就是说如果每年利润是1500万，我们在理论上最多可以剥走450万。”虚天灵说着挑了挑眉，“因此从纯粹理性的数学模型上来说，我们要求30%及以下的分成，他们都是可以接受的。”
    “14.5%到30%？空间这么大？”周游惊道。
    “是的，数学上是这样的，一定要处于这个区间，合作才有可能建立。但你要知道，分成每上浮或下降0.1个百分点，都会造成一些影响。”虚天灵比划道，“简单来说，你要求的分成越多，他们的股权就越低，积极性和责任感也会随之降低，直观表现就是偏向于削减运营成本和宰客，品质自然也就变差；而你要求的分成越低，他们就会越积极，越有责任感，会更加长远规划提供优质服务。”
    周游托腮道：“所以一味的要求高分成，短时间内的确可以用‘宰客’法获得更大收益，但长远来看，是竭泽而渔？”
    “是的，所以谈判需要精密的计算，最终选择一个黄金的分成比例。但这也绝不仅仅是计算，计算只能为你提供一个谈判范围，最终决定结果的，还需要更多条款，以及人本身的直觉和性格。”